關(guān)鍵詞：三中全會 房地產(chǎn)
解讀十八屆三中全會對房地產(chǎn)行業(yè)影響
作者：中投顧問 時間：2014/3/20
十八屆三中全會落幕后，中央比往常更快的出臺了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，未來將對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、民生產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)改革綱領(lǐng)性的文件，會議公報明確提出：經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，《決定》并沒有對房地產(chǎn)行業(yè)潑墨過多，但是相關(guān)行業(yè)或者領(lǐng)域的改革將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響?？梢哉f，三中全會后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大的背景、環(huán)境、所面臨的局面有根本性的改變?！稕Q定》中關(guān)于土地制度改革、戶籍制度改革、房地產(chǎn)稅的征收等對樓市的影響最為長遠(yuǎn)和深刻。當(dāng)然，短期內(nèi)還難以直接看出效果。
《決定》中提出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。”
土地資源是房企存在的根基，沒有充足的土地儲備對于房企而言如同“巧婦難為無米之炊”。土地制度改革涉及到未來房企拿地的成本、全國住宅用地供應(yīng)量涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”的“轉(zhuǎn)正”等問題，對開發(fā)商的影響較大。目前來看，政策主要意圖還是在于保障農(nóng)民獲取更多的財產(chǎn)性收入，但城郊地區(qū)的土地則有更多的利益和潛在升值的可能，也是各方關(guān)注和博弈的焦點(diǎn)。
關(guān)于戶籍制度改革，《決定》中指出，“推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。建立財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率。”
“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模”會影響到未來樓市住房剛需。戶籍在國內(nèi)是一個不容忽視的身份證明。因?yàn)閼艏c很多利益關(guān)系相關(guān)聯(lián)，比如孩子上學(xué)，社保繳納以及與之相關(guān)的醫(yī)療、養(yǎng)老等等。從國家政策的角度來看，城鎮(zhèn)化是要持續(xù)推進(jìn)的，這點(diǎn)毋庸置疑，城鎮(zhèn)化是解決“三農(nóng)”問題的必要途徑，也是持續(xù)繁榮、帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的有效手段。未來國家將重點(diǎn)促進(jìn)中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，對大城市的人口規(guī)模有限制。這對房企有影響，一個是風(fēng)險，特大城市高價拿地，未來缺乏人口支撐，則盈利難以保障；另一個是機(jī)遇，城鎮(zhèn)化雖然不是房地產(chǎn)化，但是缺不了房地產(chǎn)來“添磚加瓦”。
最后是房地產(chǎn)稅?！稕Q定》中表明，“完善稅收制度。深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重。推進(jìn)增值稅改革，適當(dāng)簡化稅率。調(diào)整消費(fèi)稅征收范圍、環(huán)節(jié)、稅率，把高耗能、高污染產(chǎn)品及部分高檔消費(fèi)品納入征收范圍。逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。”
中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，房地產(chǎn)稅的征收涉及到房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的建立。房地產(chǎn)稅作為一項(xiàng)基本稅，其目的和征收的意義不在于對房價的打壓，而是通過固定化的征收，來改變當(dāng)前的財稅征收體系，與國家提出的改革財稅體系有很大的關(guān)聯(lián)。加快房地產(chǎn)稅的立法，將從根本上改變地方政府財稅收入體系，中央與地方財權(quán)與事權(quán)不匹配的現(xiàn)狀將有所調(diào)節(jié)。未來中央對樓市或?qū)碛懈蟮挠绊懥Α?/strong>
在政策出臺之前，房企自身發(fā)展情況已經(jīng)發(fā)生了變化，最明顯的變化之一為毛利率的降低。“招保萬金”四大龍頭房企，其銷售毛利呈現(xiàn)一定的下降趨勢。
房企發(fā)展的大環(huán)境已然改變，多元化發(fā)展成為一些房企的選擇，萬科開始涉足商業(yè)地產(chǎn)；恒大踢起了足球，玩起了音樂；星河灣賣起了白酒。
一直以來關(guān)于市場“看不見的手”和國家宏觀調(diào)控“看得見的手”的討論和爭議就沒有停止過，尤其是對于發(fā)展中的社會主義國家而言，當(dāng)然這其中有歷史、國家政治、體制等多方面的因素。從計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)是一個巨大的轉(zhuǎn)變，從政府主導(dǎo)到市場主導(dǎo)更是觀念性的突破。未來市場化將在我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的各個層面有所體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，體現(xiàn)政府的服務(wù)功能而不是行政干預(yù)。市場化也是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的大環(huán)境，市場化下房企擁有了更多的主動權(quán)，但是相應(yīng)也面臨諸多挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)市場化競爭將更加激烈，市場更加透明、公開、公平，市場競爭秩序有望趨好。大型房企實(shí)力雄厚，品牌知名度高，信譽(yù)高，產(chǎn)品質(zhì)量有保障，融資、產(chǎn)品變現(xiàn)均不是問題；小型房企恐怕就沒有如此好的生存環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)市場化競爭的大幕拉開，房企們開始拼資金、品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)等等，這些將有望提高行業(yè)整體的素質(zhì)，更好的滿足消費(fèi)者需求。
環(huán)境改變?nèi)耸拢厔菰炀统蓴?。十八界三中全會政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策將傾向于市場化。房企要想在新環(huán)境下表現(xiàn)不俗，還需要下一番功夫。
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