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地產(chǎn)新思維：農(nóng)業(yè)地產(chǎn)“五大模式”集錦
作者：中投顧問 時間：2014/3/28
近日，住宅房地產(chǎn)市場屢屢傳來降價的聲音，不僅僅是杭州、常州等二三線城市，一線城市如北京等地也傳來降價的傳言。傳言終歸是傳言，難以抵抗市場真實的現(xiàn)象。雖然住宅房地產(chǎn)市場當(dāng)前尚未遇到極端的風(fēng)險，但是整體上住宅房價日益攀高，高于人們合理支付能力區(qū)間的現(xiàn)象愈來愈明顯。樓市的風(fēng)險需要警惕。
應(yīng)對行業(yè)風(fēng)險，萬科走起了“多元化”；星河灣賣起了白酒；恒大積極進軍足球和賣起了礦泉水；碧桂園、雅居樂、綠地等不少實力強大的房企開始出海需求新的利潤增長點。在房地產(chǎn)市場變革時代，地產(chǎn)新思維孕育而生。而在土地制度改革不斷推進，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟不斷發(fā)展以及旅游業(yè)逐漸興起的背景下，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)新模式逐漸得到愈來愈多的業(yè)界人士的關(guān)注。
中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是以休閑農(nóng)業(yè)為依托，在經(jīng)營休閑農(nóng)業(yè)項目時，引入房地產(chǎn)的經(jīng)營思維，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務(wù)、營銷推廣等方面進行地產(chǎn)化運作，從而更好地發(fā)揮項目優(yōu)勢，更加深入地挖掘產(chǎn)品的市場潛力。
休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進行融合、對接，從而形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類，主要包括以下五種：
1、以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)
農(nóng)家樂是休閑農(nóng)業(yè)中最廣泛的模式，是以農(nóng)家為重點，即該地區(qū)農(nóng)民的生活現(xiàn)狀、生活方式和民風(fēng)民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)開發(fā)可以稱之為農(nóng)家樂升級版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產(chǎn)，使旅游經(jīng)濟和地產(chǎn)經(jīng)濟相融合，實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價值。
2、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)
農(nóng)業(yè)觀光園是以高科技農(nóng)業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關(guān)物質(zhì)與精神需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。因為農(nóng)業(yè)觀光園本身是具有一定土地規(guī)模的，可以某項農(nóng)作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩內(nèi)容，采用“莊園式”地產(chǎn)開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農(nóng)莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊。
3、以古村落為依托的地產(chǎn)開發(fā)
古村落是經(jīng)過時間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應(yīng)了當(dāng)時人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產(chǎn)，此類產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點。
4、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)
景區(qū)是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務(wù)的盈利性機構(gòu)。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產(chǎn)：一種是在自然風(fēng)景周圍的度假型地產(chǎn)，另一種是與景區(qū)融合進行地產(chǎn)開發(fā)的項目。
5、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)
隨著一線城市房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發(fā)商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農(nóng)村房地產(chǎn)市場依然是一片藍海。政府連續(xù)頒發(fā)了幾個一號文件，預(yù)示著新農(nóng)村建設(shè)將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。農(nóng)村房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式。
中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮進一步指出，住宅市場風(fēng)險高企，但是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)卻迎來一定的發(fā)展契機并顯示出新的趨勢。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)之所以受到房企以及投資者的青睞主要以下原因：第一，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)在局部地區(qū)面臨過剩的風(fēng)險，且拿地成本高企，房企自身風(fēng)險加大；第二，旅游產(chǎn)業(yè)近些年得到快速發(fā)展，人們消費方式升級，如同農(nóng)家樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園等旅游需求增長；第三，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十年的黃金發(fā)展期，面臨調(diào)整的跡象，房企轉(zhuǎn)變思維，有利于企業(yè)轉(zhuǎn)型、分散風(fēng)險。
農(nóng)業(yè)地產(chǎn)五種開發(fā)模式依托于農(nóng)村特有的風(fēng)俗習(xí)慣、自然資源、特色農(nóng)副產(chǎn)品等稀缺資源，開拓農(nóng)村經(jīng)濟，實現(xiàn)資源的充分利用，為農(nóng)村帶來資金等稀缺要素，從而有利于促進農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，有利于新型城鎮(zhèn)化進程的推進。
