關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 中投顧問
中投顧問：養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展新選擇
作者：中投顧問 時間：2014/1/16
近日，地產(chǎn)板塊十分不景氣。IPO開閘對A股市場影響頗大，地產(chǎn)板塊因為市場不看好，風(fēng)險不斷累積更是首當(dāng)其沖，即使是藍(lán)籌股如萬科、招商地產(chǎn)等也是跌跌不休。與之遙相呼應(yīng)的是，李嘉誠開始賣樓了，適可而止，抽身內(nèi)地樓市。商家自古以來就是低買高賣，無可厚非，關(guān)鍵就看是否有勇氣、有眼光，透過市場紛繁的亂象，把握住其實質(zhì)跳動的脈搏。
房企們因為前期的市場暴利而招致老百姓的普遍不滿，開發(fā)商的暴利拆遷更是激怒了不少國人，無家可歸連最基本需求都滿足不了的人們難免不對房企們心有怨言。怨言可以理解，但是事實的原委遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么簡單，不然怎么會有“最美女市長”的最終落馬以及人民群眾的歡欣鼓舞。房企作為市場經(jīng)濟(jì)的一份子，因為市場需求增長而獲取較高的收益并沒有必要去過多的苛求，暴利的地產(chǎn)業(yè)，只能從側(cè)面反映政府沒有履行好其應(yīng)有的職能，只能說明，地方政府是房企暴利的幫兇，暗地里減少土地供應(yīng)量，提升地價，助推房價，這樣的伎倆難以迷惑所有的百姓。
作為世界上房價最高的國家，我們沒有什么值得慶幸地方，取而代之的是“房奴們”的“幸福并痛苦”微笑著的臉龐。市場不會長時間的重復(fù)同一主旋律，國內(nèi)房價也難以持續(xù)保持當(dāng)前高位。2013年房企們雖有亮麗的銷售業(yè)績，卻也難掩經(jīng)營毛利的下滑。數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合135家上市房企三季報來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤率僅為13%；而2013年上半年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率為19.2%，2012年則為21.3%。
中投顧問高級研究員鄭宇潔表示，房企毛利率下降、庫存周轉(zhuǎn)率下降等指標(biāo)以及持續(xù)的樓市調(diào)控政策，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代的終結(jié)。廉租房、自住房等保障性住房的大力建設(shè)，房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記制度的緩慢推行，政府宏觀調(diào)控政策的持續(xù)等均對樓市起到一定影響，并且影響市場預(yù)期。當(dāng)市場不再狂熱，當(dāng)開發(fā)商們冷靜下來，反而是一件好事，市場的狂熱反而會讓人感覺如同驚弓之鳥；市場的低迷和趨緩，反而讓人能夠靜下心來考慮未來。2014年將是房企們轉(zhuǎn)型試探的元年。
轉(zhuǎn)型發(fā)展，萬科開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，恒大賣起了礦泉水，萬達(dá)做起了旅游文化地產(chǎn)等等。養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)更是得到諸多房企大佬們的關(guān)注。如萬科、保利、綠地、首創(chuàng)、華潤、綠城等品牌企業(yè)均在近年陸續(xù)拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。2012年8月，萬科與長春市政府簽署合作協(xié)議，萬科集團(tuán)將投資120億元，在長春市多個區(qū)域打造總體占地面積100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。一些保險企業(yè)如新華保險、泰康人壽等也開始投資養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為房企們嘗試轉(zhuǎn)型發(fā)展的選擇之一。
數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億。老齡人口的不斷增加，財富積累、支付能力的不斷增強(qiáng)，對養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)的需求日益增加等，顯示出養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。另一方面，國家相關(guān)政策將為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供土地、稅收等方面的支持。
2013年4月，北京市國土局公布了2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計劃指標(biāo)，數(shù)額為100公頃。與此同時，上海、深圳、廣州、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計劃。2013年10月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，為養(yǎng)老事業(yè)、健康服務(wù)業(yè)發(fā)展提供稅收、土地、財政等方面的扶持，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了良好的外部氛圍。
中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮表示，市場需求不斷增長，消費人群支付能力逐漸提升，政府政策鼓勵，一系列外圍因素均利好養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展。
養(yǎng)老地產(chǎn)是否就是“萬事俱備只欠東風(fēng)”呢？恐怕也不盡然。養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入大，投資回報周期長，大概在10-15年，市場風(fēng)險高；除此之外還要配備醫(yī)療、養(yǎng)生等護(hù)理機(jī)構(gòu)和人員，需要對社區(qū)進(jìn)行有效的運營和管理，需要有持續(xù)的投入以及專業(yè)人才的支撐，因此對開發(fā)商設(shè)計、運營、管理的能力要求較高，綜合實力不強(qiáng)的房企恐怕壓力較大。
