老年公寓（apartment for the aged），是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。

　　隨著社會(huì)發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品。截至2022年底，全國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施38.7萬個(gè)，養(yǎng)老床位合計(jì)829.4萬張。截至2023年8月，全國共有注冊(cè)登記養(yǎng)老院58046家，其中河南省養(yǎng)老院數(shù)量最多，為5547家，占全國的9.56%;其次是四川省，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量占全國的8.32%。

　　近年來，政策也大力扶持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)健康可持續(xù)發(fā)展。2020年9月17日，民政部舉行新修訂的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》專題新聞發(fā)布會(huì)�！掇k法》一方面對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，明確生活照料、康復(fù)護(hù)理等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)活動(dòng)的內(nèi)容，另一方面也對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部運(yùn)營管理，諸如消防安全、食品安全、人員配備等提出要求。同時(shí)，為確保對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理落實(shí)落細(xì)，新《辦法》在2013年規(guī)章基礎(chǔ)上豐富了監(jiān)督檢查和法律責(zé)任部分的內(nèi)容。新《辦法》于2020年11月1日正式實(shí)施。“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，為億萬老年人老有所養(yǎng)繪制了新藍(lán)圖。2023年2月10日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《中醫(yī)藥振興發(fā)展重大工程實(shí)施方案》，《方案》提出各地要將中醫(yī)藥老年健康服務(wù)納入本地區(qū)健康服務(wù)或養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)規(guī)劃，加大對(duì)中醫(yī)藥老年健康服務(wù)的支持力度。加強(qiáng)中醫(yī)藥健康、養(yǎng)老服務(wù)模式和服務(wù)內(nèi)容探索創(chuàng)新，形成好的經(jīng)驗(yàn)和做法。

　　伴隨我國“未富先老”問題的日益凸顯，養(yǎng)老問題也變得愈發(fā)沉重。截至2022年底，全國60周歲及以上老年人口28004萬人，占總?cè)丝诘?9.8%，其中65周歲及以上老年人口20978萬人，占總?cè)丝诘?4.9%。從我國的人口結(jié)構(gòu)來說，逐步進(jìn)入老齡化的發(fā)展態(tài)勢(shì)將是老年公寓興起的內(nèi)在動(dòng)力。高比重的老年市場(chǎng)將成為不容忽視的潛在客戶群，從而帶動(dòng)養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展。

　　在我國，由于主要還是實(shí)行家庭養(yǎng)老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對(duì)住的特殊需求，有條件單獨(dú)居住的老人，其住房條件也不理想。但是隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會(huì)化養(yǎng)老的發(fā)展，以及老年人收入的增加，老年人對(duì)住宅的需求將會(huì)不斷提升。由此來看，未來老年公寓市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國老年公寓市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》共十三章。首先介紹了老年公寓的相關(guān)概念等，接著分析了我國老年公寓發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境及政策背景，然后對(duì)老年公寓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶特征進(jìn)行了詳實(shí)的分析。隨后，報(bào)告對(duì)老年公寓項(xiàng)目的運(yùn)作模式、規(guī)劃選址、建筑設(shè)計(jì)及典型案例作了具體分析，并剖析了老年公寓市場(chǎng)的投資潛力、投資風(fēng)險(xiǎn)及提出相關(guān)投資建議，最后科學(xué)預(yù)測(cè)了老年公寓產(chǎn)業(yè)的未來前景及發(fā)展趨勢(shì)。

報(bào)告目錄

第一章　老年公寓的基本簡述

1.1　養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)介紹

1.1.1　養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

1.1.2　養(yǎng)老地產(chǎn)的分類

1.2　老年公寓概念闡釋

1.2.1　老年公寓的定義

1.2.2　老年公寓的特點(diǎn)

1.2.3　相關(guān)概念的辨析

第二章　中國老年公寓發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境分析

2.1　宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2.1.1　國內(nèi)生產(chǎn)總值

2.1.2　固定資產(chǎn)投資

2.1.3　房地產(chǎn)投資規(guī)模

2.1.4　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)

2.1.5　經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

2.2　人口老齡化形勢(shì)

2.2.1　老齡化衡量標(biāo)準(zhǔn)

2.2.2　中國老齡化現(xiàn)狀

2.2.3　人口老齡化影響

2.2.4　老齡化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2.3　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸崛起

2.3.1　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展

2.3.2　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模

2.3.3　養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)格局

2.3.4　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景樂觀

第三章　中國老年公寓發(fā)展的政策環(huán)境分析

3.1　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策形勢(shì)綜述

3.1.1　2022年市場(chǎng)重要政策

3.1.2　2023年政策調(diào)控政策

3.1.3　2024年樓市調(diào)控動(dòng)態(tài)

3.2　老年公寓發(fā)展相關(guān)利好政策分析

3.2.1　規(guī)范養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立與管理

3.2.2　大力推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展

3.2.3　出臺(tái)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地新政

3.2.4　養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)規(guī)范實(shí)施

3.3　養(yǎng)老機(jī)構(gòu)領(lǐng)域投融資扶持政策分析

3.3.1　支持民資進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)領(lǐng)域

3.3.2　鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)

3.3.3　金融政策助力社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)融資

3.3.4　加大養(yǎng)老服務(wù)體系投入力度

第四章　2022-2024年中國老年公寓市場(chǎng)總體分析

4.1　中國老年公寓發(fā)展的必要性

4.1.1　符合老年人生活需求

4.1.2　刺激養(yǎng)老市場(chǎng)需求增長

4.1.3　解決老年人社會(huì)需求

4.2　中國老年公寓發(fā)展的可行性

4.2.1　中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程提速

4.2.2　城市空巢老人養(yǎng)老問題

4.2.3　老年人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變

4.2.4　退休人員養(yǎng)老金不斷提高

4.3　2022-2024年中國老年公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

4.3.1　市場(chǎng)需求狀況

4.3.2　市場(chǎng)供給狀況

4.3.3　主要發(fā)展模式

4.3.4　區(qū)域典型模式

4.4　中國老年公寓企業(yè)發(fā)展的主要影響因素

4.4.1　市場(chǎng)需求因素

4.4.2　區(qū)位影響因素

4.4.3　服務(wù)水平因素

4.4.4　價(jià)格水平因素

4.5　中國老年公寓發(fā)展中的主要問題

4.5.1　管理體制方面

4.5.2　政策法律方面

4.5.3　行業(yè)水平方面

4.5.4　規(guī)劃布局方面

4.6　中國老年公寓市場(chǎng)的發(fā)展建議

4.6.1　社會(huì)觀念方面

4.6.2　法律體系方面

4.6.3　行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)方面

4.6.4　資金問題方面

4.6.5　服務(wù)質(zhì)量方面

4.7　老年公寓企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建議

4.7.1　強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用

4.7.2　加強(qiáng)空間布局建設(shè)

4.7.3　規(guī)范行業(yè)培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)

4.7.4　制定合理價(jià)格策略

第五章　2022-2024年中國老年公寓市場(chǎng)目標(biāo)客戶特征分析

5.1　目標(biāo)客戶需求特征

5.1.1　內(nèi)在需求

5.1.2　外在需求

5.2　目標(biāo)客戶的購買力消費(fèi)特征

5.2.1　購買力

5.2.2　購買欲望

5.2.3　影響因素

5.3　目標(biāo)客戶消費(fèi)特征

5.3.1　性質(zhì)特征

5.3.2　時(shí)限特征

5.3.3　行為特征

5.3.4　思想特征

5.3.5　質(zhì)量特征

5.3.6　內(nèi)在特征

5.4　目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境的心理需求

5.4.1　親情需求

5.4.2　交際需求

5.4.3　精神文化需求

5.4.4　安定感需求

5.4.5　安全感需求

第六章　2022-2024年老年公寓項(xiàng)目運(yùn)作模式分析

6.1　老年公寓的運(yùn)營模式分析

6.1.1　市場(chǎng)化模式

6.1.2　非營利模式

6.2　老年公寓的盈利模式分析

6.2.1　會(huì)員式盈利模式

6.2.2　逆抵押貸款購房模式

6.2.3　轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式

6.2.4　分散租賃式模式

6.2.5　利弊分析

6.3　老年公寓的經(jīng)營模式分析

6.3.1　住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合模式

6.3.2　住宅建設(shè)與社區(qū)管理分離模式

6.3.3　后期物業(yè)管理模式分析

6.4　老年公寓的營銷模式分析

6.4.1　終身監(jiān)護(hù)制營銷模式

6.4.2　購-銷-裝一站式營銷模式

6.4.3　以舊換新營銷模式

6.4.4　房屋管家營銷模式

6.4.5　產(chǎn)權(quán)式酒店公寓

6.5　老年公寓運(yùn)營模式應(yīng)遵循的原則

6.5.1　目標(biāo)市場(chǎng)定位

6.5.2　銷售方式

6.5.3　社區(qū)服務(wù)

第七章　2022-2024年老年公寓項(xiàng)目規(guī)劃選址分析

7.1　老年公寓項(xiàng)目的整體規(guī)劃

7.1.1　服務(wù)對(duì)象和功能組成

7.1.2　規(guī)模確定

7.1.3　基地位置選擇

7.2　老年公寓項(xiàng)目規(guī)劃的特點(diǎn)

7.2.1　社區(qū)規(guī)劃

7.2.2　社區(qū)組成

7.2.3　綠化景觀

7.2.4　交通布局

7.3　老年公寓項(xiàng)目的選址特點(diǎn)

7.3.1　地勢(shì)地形

7.3.2　周邊環(huán)境

7.3.3　商業(yè)設(shè)施

7.3.4　公共設(shè)施

7.3.5　公共交通

7.3.6　場(chǎng)地要求

7.3.7　地塊規(guī)模

7.3.8　不宜偏僻

第八章　2022-2024年老年公寓項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)分析

8.1　老年公寓建設(shè)的特點(diǎn)

8.1.1　在無障礙和人性化設(shè)計(jì)上

8.1.2　在居室空間建設(shè)上

8.1.3　在公共部位的建設(shè)上

8.1.4　在戶外環(huán)境的布局上

8.1.5　在智能化整體安排上

8.2　老人對(duì)高端養(yǎng)老公寓設(shè)計(jì)的需求

8.2.1　套內(nèi)設(shè)施

8.2.2　建筑風(fēng)格

8.2.3　周邊配套設(shè)施

8.2.4　總結(jié)概述

8.3　老年公寓的一般空間設(shè)計(jì)

8.3.1　老年居住環(huán)境問題

8.3.2　老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊需求

8.3.3　老年公寓空間設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

8.4　老年公寓的市場(chǎng)化設(shè)計(jì)

8.4.1　老年公寓的設(shè)計(jì)面臨挑戰(zhàn)

8.4.2　老年公寓市場(chǎng)化設(shè)計(jì)趨勢(shì)

8.4.3　老年公寓市場(chǎng)化設(shè)計(jì)的原則

8.4.4　老年公寓市場(chǎng)化設(shè)計(jì)的方法

8.5　新型老年公寓的設(shè)計(jì)分析

8.5.1　多樣化的套型選擇

8.5.2　無障礙的建筑設(shè)計(jì)

8.5.3　完善的配套設(shè)施

8.5.4　需要注意的重點(diǎn)

8.6　現(xiàn)代養(yǎng)老公寓中的無障礙設(shè)計(jì)

8.6.1　老年人住宅總體設(shè)計(jì)思路

8.6.2　針對(duì)視力的無障礙設(shè)計(jì)

8.6.3　針對(duì)記憶力衰退的無障礙設(shè)計(jì)

8.6.4　針對(duì)反應(yīng)能力差的無障礙設(shè)計(jì)

8.6.5　針對(duì)房屋平整性的無障礙設(shè)計(jì)

8.6.6　針對(duì)門窗的無障礙設(shè)計(jì)

8.7　老年公寓的房間設(shè)計(jì)

8.7.1　臥室和起居室

8.7.2　單元的入口

8.7.3　廚房

8.7.4　衛(wèi)生間

8.7.5　陽臺(tái)

8.7.6　門與窗

第九章　國內(nèi)老年公寓開發(fā)的典型案例分析

9.1　上海親和源老年公寓

9.1.1　項(xiàng)目基本概況

9.1.2　建筑設(shè)計(jì)及配套

9.1.3　會(huì)員服務(wù)內(nèi)容

9.1.4　項(xiàng)目特色分析

9.1.5　運(yùn)營模式分析

9.2　北京太陽城老年國際公寓

9.2.1　項(xiàng)目基本概況

9.2.2　開發(fā)模式分析

9.2.3　產(chǎn)品組合分析

9.2.4　項(xiàng)目開發(fā)借鑒

9.2.5　項(xiàng)目特點(diǎn)及啟示

9.3　綠城•烏鎮(zhèn)雅園

9.3.1　項(xiàng)目基本概況

9.3.2　項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析

9.3.3　學(xué)院養(yǎng)老模式

9.3.4　項(xiàng)目醫(yī)療配套

9.3.5　項(xiàng)目資金來源

9.4　遠(yuǎn)洋•椿萱茂

9.4.1　項(xiàng)目基本概況

9.4.2　項(xiàng)目體系特色

9.4.3　開發(fā)運(yùn)營模式

9.5　典型項(xiàng)目對(duì)開發(fā)老年公寓項(xiàng)目的啟發(fā)

9.5.1　從老年公寓自身經(jīng)營角度看

9.5.2　從住宅類產(chǎn)品開發(fā)的作用看

第十章　中國老年公寓市場(chǎng)投資潛力分析

10.1　養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)投資形勢(shì)

10.1.1　市場(chǎng)投資升溫

10.1.2　投資主體分析

10.1.3　房企競逐市場(chǎng)

10.1.4　保險(xiǎn)企業(yè)布局

10.1.5　外資進(jìn)入市場(chǎng)

10.2　老年公寓項(xiàng)目投資特性

10.2.1　滿足個(gè)性需求

10.2.2　商業(yè)地產(chǎn)范疇

10.2.3　項(xiàng)目投資額大

10.2.4　資金回收期長

10.3　老年公寓投資機(jī)遇分析

10.3.1　集中養(yǎng)老趨勢(shì)

10.3.2　家庭因素影響

10.3.3　國家政策支持

10.3.4　市場(chǎng)亟待開發(fā)

10.4　老年公寓市場(chǎng)投資形勢(shì)

10.4.1　投資潛力巨大

10.4.2　具有剛性需求

10.4.3　成為投資熱點(diǎn)

10.4.4　民間投資青睞

10.4.5　項(xiàng)目動(dòng)態(tài)分析

10.5　老年公寓BOT融資方式分析

10.5.1　模式構(gòu)造

10.5.2　模式分析

10.5.3　優(yōu)勢(shì)分析

10.5.4　劣勢(shì)分析

第十一章　中國老年公寓市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

11.1　養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)

11.1.1　落地項(xiàng)目多定位高端

11.1.2　項(xiàng)目運(yùn)營模式尚不成熟

11.1.3　部分項(xiàng)目潛藏“圈地”隱憂

11.1.4　房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

11.2　老年公寓市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)

11.2.1　政策優(yōu)惠無保障

11.2.2　新興市場(chǎng)不穩(wěn)定

11.2.3　項(xiàng)目投資規(guī)模較大

11.2.4　后期物業(yè)管理要求高

11.2.5　投資回收期較長

11.3　民資發(fā)展老年公寓的優(yōu)劣勢(shì)分析

11.3.1　優(yōu)勢(shì)分析

11.3.2　劣勢(shì)分析

11.3.3　適用性分析

第十二章　老年公寓項(xiàng)目投資開發(fā)建議

12.1　項(xiàng)目定位建議

12.1.1　市場(chǎng)價(jià)格必須合理

12.1.2　配套設(shè)施必須完善

12.1.3　租、售方式多元化

12.1.4　社區(qū)服務(wù)管理專業(yè)化

12.2　開發(fā)途徑建議

12.2.1　投資企業(yè)的選擇

12.2.2　宅基地歸并方式

12.2.3　BOT融資模式

12.2.4　PPP融資模式

12.2.5　引進(jìn)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營管理主體

12.3　政府引導(dǎo)建議

12.3.1　制定計(jì)劃和目標(biāo)

12.3.2　給予財(cái)政、政策支持

12.3.3　為開發(fā)商提供融資便利

12.3.4　鼓勵(lì)社會(huì)各界力量參與

第十三章　中投顧問對(duì)中國老年公寓市場(chǎng)的前景趨勢(shì)展望

13.1　中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景趨勢(shì)展望

13.1.1　市場(chǎng)前景展望

13.1.2　市場(chǎng)發(fā)展方向

13.1.3　未來發(fā)展趨勢(shì)

13.2　中國老年公寓市場(chǎng)前景趨勢(shì)預(yù)測(cè)

13.2.1　未來前景廣闊

13.2.2　市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

13.2.3　產(chǎn)品發(fā)展方向

13.2.4　未來發(fā)展模式